박형모 대표

강제수용이라는 국가의 강제력과 토지소유자의 재산권 침해

공공택지개발사업은 공익이라는 명분 아래 법률이 정한 절차에 따라 토지소유자의 의사와 관계없이 토지를 수용할 수 있다.

법률상 허용된 수용이라고 하더라도 토지소유자에게는 결코 가벼운 문제가 아니다. 수십 년 동안 보유해 온 토지와 삶의 터전을 국가의 공권력에 의해 내놓아야 하기 때문이다.

따라서 강제수용이 불가피하다면 국가는 토지소유자에게 단순히 법률상 보상금을 지급하는 것에 그쳐서는 안 된다.

토지소유자가 감내해야 하는 희생에 상응하는 실질적인 보상과 이주·생활대책이 함께 마련되어야 한다.

공익사업이라는 이유만으로 특정 토지소유자의 희생을 당연하게 받아들여서는 안 된다.

 

사업비 6조원의 현실적 적정성 문제

대규모 택지개발사업은 시간이 지나면서 토지보상비와 건설비, 자재비, 금융비용, 기반시설비 등이 증가할 수밖에 없다.

따라서 현재 책정된 약 6조원의 사업비가 실제 사업완료까지 충분한 것인지 객관적인 검증이 필요하다.

사업비가 부족한 상태에서 사업이 추진된다면 향후 사업 과정에서 추가적인 재정부담이 발생한다.

중요한 것은 단순히 현재의 사업비 숫자가 아니라, "세교3지구를 실제 완성하는 데 필요한 총비용이 얼마인가?"이다.

사업시행자는 사업비 산정의 근거와 주요 항목을 보다 투명하게 공개하고 시민과 토지소유자가 검증할 수 있도록 해야 한다.

 

사업비와 토지보상액의 관계

토지소유자에게 가장 민감한 부분은 결국 보상이다.

사업비가 제한된 상황에서 사업 전체의 수익성과 비용을 맞추어야 한다면 토지보상비 역시 중요한 변수가 될 수밖에 없다.

그러나 토지소유자는 자신의 토지를 제공하는 대가로 헌법상 정당한 보상을 받을 권리가 있다. 따라서 보상평가 과정에서 기준시점, 표준지 선정, 지역요인, 개별요인, 이용상황, 현실적인 토지가치, 잔여지 가치하락, 영업손실, 이주비 및 이전비 등이 제대로 반영되는지 철저하게 검증해야 한다.

세교3지구의 사업비 부족 문제를 토지소유자의 보상 희생으로 해결해서는 안 된다.

 

임대주택 비율 50%와 오산시의 장기적인 재정부담

임대주택은 주거복지를 위해 반드시 필요한 정책이다.

그러나 임대주택 비율이 약 50% 수준이라면 오산시의 장기적인 재정과 도시관리 측면에서 충분한 검토가 필요하다.

새로운 인구가 유입되면 주택만 필요한 것이 아니다. 도로가 필요하고, 학교가 필요하고, 복지시설이 필요하고, 공원과 생활 SOC가 필요하며, 교통시설과 각종 도시관리 비용도 지속적으로 발생한다.

따라서 세교3지구는 건설비용뿐 아니라 도시가 완성된 이후 수십 년간 발생할 지방재정 부담까지 함께 분석해야 한다.

 

교통대책비의 적정성 문제

세교3지구에 대규모 인구가 유입될 경우 기존 오산의 교통망은 상당한 부담을 받을 수밖에 없다.

특히 세교1·2지구와 세교3지구가 연결되면서 발생하는 교통량까지 고려해야 한다.

그런데 전체 사업비 중 교통대책에 약 9%가 책정되어 있다면 과연 이것이 실제 필요한 광역교통망과 도시교통망을 구축하기에 충분한지 검증해야 한다.

교통문제를 해결하지 않은 채 주택만 공급한다면 인구 증가 → 차량 증가 → 교통체증 → 시민 불편 증가라는 결과는 필연적으로 발생할 수 밖에 없다.

가뜩이나 심각한 교통난으로 지역주민들의 불편과 불만이 고조되어 있는 상황에서 교통대책은 세교3지구만의 문제가 아니라 오산시 전체의 문제일 수밖에 없다.

 

 

자족기능 없는 주거도시는 또 하나의 베드타운이 될 수 밖에 없다.

도시는 주택만으로 완성되지 않는다. 주민들이 거주하면서 동시에 일할 수 있어야 한다.

자족기능이 부족하면 세교3지구는 결국 오산에서 살고 → 수원·화성·평택 등으로 출퇴근하는 도시로 전락될 것 이다.

그렇게 되면 일자리 부족과 함께 출퇴근 교통량이 증가하고, 결과적으로 오산의 교통문제를 더욱 악화시킬 수 있다.

따라서 약 30만 ㎡ 수준의 자족기능 용지가 실제 유입인구를 감당할 수 있는지 다시 검토되어야 한다. 단순히 용지 면적을 제시할 것이 아니라 실제 일자리 창출과 기업·산업 유치계획까지 구체적으로 제시해야 한다.

 

주민과의 소통 없는 개발은 갈등을 키울 뿐이다

세교3지구는 토지소유자의 재산뿐 아니라 기존 주민들의 생활환경 자체를 바꾸는 사업이다.

그럼에도 주민과 비상대책위원회 등 이해관계자와 충분한 소통 없이 사업계획과 공사계획이 일방적으로 추진된다면 주민들의 불신은 커질 수밖에 없다.

주민들은 단순한 민원인이 아니다. 사업의 직접적인 이해당사자이자 오산시의 시민이다.

따라서 사업시행자는 주민대표와 정기적인 협의체를 구성하고 사업의 주요 사항을 지속적으로 협의해야 한다.

 

이제 해결의 주체를 토지주에게만 맡겨서는 안 된다

세교3지구 문제는 어느 한 주체만의 힘으로 해결할 수 없다.

토지소유자는 자신의 재산권을 지키기 위한 대책위등 공동 대응체계를 구축하고 오산 시민사회는 세교3지구를 오산 전체의 교통·재정·환경·도시문제로 바라보고 관심을 가져야 하며, 오산시장은 오산시의 이익을 대변하여 중앙정부와 사업시행자에게 교통·자족기능·재정·주민대책의 개선을 적극적으로 요구해야 한다.

또한 오산시의회는 사업의 문제점을 감시하고 집행부를 견제하며 시민에게 사업의 주요 내용을 투명하게 공개하도록 해야 하며 지역 국회의원은 세교3지구가 국가사업인 만큼 중앙정부와 국회를 상대로 적극적으로 문제를 제기해야 한다.

 

특히 오산시 자체 재정으로 해결하기 어려운 광역교통망과 기반시설 문제는 국토교통부 및 중앙정부의 정책과 예산 지원이 필요하다.

 

지역 국회의원은 지역주민의 목소리를 듣는 것에서 끝나서는 안 된다.

그 목소리를 국회와 중앙정부의 정책과 예산에 반영시키는 역할을 해야 한다.

필요하다면 국정감사, 정부부처 협의, 예산 확보, 정책 제안 등을 통해 세교3지구의 문제를 중앙정부의 의제로 만들어야 한다.

그것이 현재 지역주민의 목소리를 대변하는 국회의원의 당연한 책무이다.

 

 

우리가 만들어야 할 것은 '반대운동'이 아니라 '대안운동'이다

세교3지구 토지주와 시민들이 해야 할 일은 단순히 "보상을 더 달라." "사업을 중단하라."

라고 요구하는 데 그쳐서는 안 된다.

우리가 요구해야 할 것은 "오산의 미래를 제대로 설계하자."는 것이다. 토지주에게 정당한 보상을 하고, 시민에게 쾌적한 교통환경을 제공하고, 오산시에 감당할 수 있는 재정구조를 만들고, 새로운 주민에게 좋은 주거환경을 제공하며, 지역에 일자리를 만들어내는 도시를 만들어야 한다.

이것이 진정한 공공개발이다.

 

개발의 속도보다 중요한 것은 개발의 정당성이다

개발은 주민의 삶을 바꾸는 일이다. 따라서 개발의 성공 여부를 단순히 "몇 세대의 주택을 공급했는가"로 판단해서는 안 된다.

▲토지소유자가 정당한 보상을 받았는가?

▲기존 오산시민의 교통과 생활환경은 좋아졌는가?

▲오산시의 재정은 감당할 수 있는가?

▲새로운 일자리가 만들어졌는가?

▲주민의 의견은 실질적으로 반영되었는가?

▲그리고 개발 과정에서 발생한 갈등을 사회가 얼마나 합리적으로 해결했는가?

이러한 많은 질문에 답할 수 있어야 한다.

 

세교3지구는 토지주만의 사업도 아니고, 오산시만의 사업도 아니다.

오산시민 전체의 미래와 직결된 국가적 규모의 도시개발사업이다.

그러므로 이제는 토지주에게만 대응을 맡겨서는 안 된다.

 

토지주는 재산권을 지키기 위해 행동하고, 시민사회는 오산의 미래를 위해 목소리를 내고, 시장과 시의회는 시민의 대표로서 책임을 다하고, 지역 국회의원은 중앙정부와 국회를 움직여야 한다.

그리고 경기도와 국토교통부, 중앙정부 역시 지역의 목소리를 정책에 반영해야 한다.

 

우리가 원하는 것은 개발의 반대가 아니다.

제대로 된 개발이다.

토지주가 일방적으로 희생하지 않고, 기존 오산시민이 교통과 재정 부담으로 고통받지 않으며, 새롭게 들어오는 주민도 일자리와 생활기반을 갖춘 도시에서 살아갈 수 있는 개발. 그것이 우리가 원하는 세교3지구다.

그리고 그것을 만드는 책임은 토지주만의 책임도, 오산시만의 책임도 아니다.

우리 모두의 책임이다. 지금이라도 늦지 않았다.

세교3지구의 문제를 공개적으로 논의하고, 각 주체가 자신의 역할을 다하며, 오산의 미래를 위한 합리적인 대안을 함께 만들어야 한다.

개발의 속도보다 중요한 것은 개발의 정당성이고, 개발의 규모보다 중요한 것은 그 개발로 인해 만들어지는 도시의 미래다.

 

세교3지구가 오산의 갈등과 희생을 상징하는 사업이 아니라, 토지주와 시민, 지방정부와 중앙정부가 함께 만들어낸 상생의 도시로 기억되기를 기대한다.

 

※ 박형모(넘버원 행정사, 공인중개사 대표)

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